お店のコンセプトも決まったらいよいよ物件探し。飲食店の物件探しの殆どは「スケルトン物件」と言われる、1から内装や店内設備を作ることが出来る物件。もう一つが「居抜き物件」と言われる、前の飲食店の内装や設備を引き継いで物件を契約する方法です。
今回はその2つのうち、「居抜き物件」を契約する時に気をつけておきたいことをご紹介したいと思います！
目次
居抜き物件とは？
飲食店の開業だけでなく、アパレルショップや美容室の開業にも使われる「居抜き物件」。そんな「居抜き物件」をあらためて確認したいと思います。
「居抜き物件」とは以前に営業していた飲食店(お店)が閉店し、その後に残った内装や店舗設備がそのまま残っている物件です。ラーメン屋さんが閉店したと思ったらまた別のラーメン屋さんがすぐにオープンした、というお店を見たことがあるのではないでしょうか？そのようなお店はこの「居抜き物件」を利用してお店をオープンさせています。
「居抜き物件」のメリット・デメリットは？
「居抜き物件」のメリットは？
開業資金を抑えることが出来る
「居抜き物件」の一番のメリットは何と言っても開業する時の初期費用が抑えられることです。内装費がかからないのはもちろん、場合によっては厨房設備の購入費用を抑える事もできます。
手間が省け、すぐに開業することが出来る
「居抜き物件」では内装業者との打ち合わせや工事期間をそのまま短縮することが出来ます。そのため物件の契約から開店までの期間を大幅に短縮することが出来ます。
以前のお店のお客さまを取り込むことが出来る
また「居抜き物件」を利用して、前のお店に通っていたお客さまを自分のお店に呼び込むことも出来ることがあります。もちろん前のお店の評判次第にはなってしまいますが、お店を開店させ他時点で見込み客が居るのは心強いのではないでしょうか。
「居抜き物件」のデメリットは？
しかしもちろん、「居抜き物件」はメリットだらけではありません。ここでは「居抜き物件」のデメリットをご紹介しようと思います。
お店の内装を変えることが難しい
「居抜き物件」での賃貸契約は基本的に物件の大家・オーナーではなく、前のお店を営業していた方と交わします。なので内装やレイアウトの変更を思うように行うことが難しいです。なので「居抜き物件」を利用するのは基本的に同じ業態のお店の物件に限られてしまいます。
以前のお店の悪い評判に影響されてしまうかもしれない
また、もうひとつ「居抜き物件」のデメリットとして挙げられるのが前のお店の評判が悪かったときです。前のお店の悪い評判に影響されてしまい「なんかお客さんこないな・・・」なんてことになってしまうこともあります。
店内設備の修理費用がかかってしまうことも
厨房器具をそのまま引き継ぐことも出来る「居抜き物件」ですが、厨房器具の寿命はおよそ5年と言われています。そのため契約してすぐに壊れてしまい、結局コストが多くかかってしまったということもあります。
「居抜き物件」はここを気をつけよう！
とは言え、居抜き物件はコストを押さえて短期間でお店を開業ができるという大きなメリットがあります。そこでここでは「居抜き物件」をうまく活用するために最低限気をつけておきたいことをご紹介したいと思います。
前のお店はどんなお店？
「居抜き物件」を活用するときには前のお店がどんなお店だったか、繁盛していたか、なんで閉店してしまったのかを調べられるのであれば調べておきましょう。
前のお店の悪い評判を引き継いでしまうのはもちろん、お店によっては厨房設備や空調設備などの店内設備整備をしていない場合があります。そのような物件を契約してしまうと後に高額な廃棄・修理費用がかかってしまい「あれ、居抜き部物件を使ったのに開業コストか思った以上にかかってしまった・・・」なんてことに。
前のお店のことを調べることで「なんだかんだで結構な額の設備投資費がかかってしまった・・・」「なんかお客さん来ないな・・・」という失敗を少しでも減らすことが出来ます。
賃借権譲渡承諾を交わす時に気をつけたいこと
居抜き物件を借りる時に必ず必要になるのがこの賃借権譲渡承諾です。居抜き物件は「前にその賃貸を借りていた方」との契約を行います。なのでその物件の大家さんとはまた別に契約をする必要があり、それが賃借権譲渡承諾です。
賃借権譲渡承諾を契約する時に気をつけたいのが、将来お店の内装などを工事していいかどうか、お店を閉めた時の設備の撤去方法や原状回復の必要があるかどうかなどです。
ついお店を開業させるに事に意識が向いてしまいがちですが、お店を開業させてからのことも視野に入れて契約をしましょう。
居抜き料と造作譲渡金を払う時に気をつけたいこと
造作譲渡料と言われる名目で支払う居抜き料。こちらは大家さんではなく前のお店の方に支払うものです。
造作譲渡金とは店舗の造作と言われる内装や水道などの設備、備品や厨房用品を含めた受け渡しの時に支払う必要があります。
この時に気をつけたいのは何と言っても本来譲渡されるはずだったものがされなかったというトラブル。譲渡してもらう際には事細かくチェックし、引き継ぎ漏れのトラブルがないようにしましょう。
「居抜き物件」の下見には専門家と一緒に。
今回は「居抜き物件」を探す時に知っておきたい注意点をご紹介しました。
「居抜き物件」を下見する際には厨房屋のプロの方にも来てもらい一緒に確認することをオススメします。水道やガス、電気、排気設備などの確認をプロの目線から確認してもらうことで、より安心して「居抜き物件」を契約することが出来ます。
「居抜き物件」でお店を開業させたいという方は是非参考にしてみてください！
